Индустриалните площи – горещо в София, студено в страната

Когато първата вълна на коронавируса удари през миналата година, пазарът на недвижимите имоти изпадна в блокаж. Неизвестните бяха много и инвеститорите предпочетоха да изчакат, за да видят накъде ще задуха вятърът. Не след дълго стана ясно, че налаганите по цял свят мерки ще доведат до проблеми в една част от сектора, но ще дадат възможност за развитие на друга. Офис площите например попаднаха в капана на засилващата се практика на работа от вкъщи. Но пък набиращата скорост дистанционна търговия отвори доста работа при индустриалните имоти заради засиленото търсене на складови и логистични пространства. 



Всъщност пандемията не създаде процесите при индустриалните площи, а по-скоро изигра ролята на катализатор, защото положителната тенденция в този сегмент беше започнала да се вижда преди Covid-19. „Още преди пандемията се забеляза развитие в плановете на добре установили се на нашия пазар международни логистични компании, местни 3PL оператори и търговски компании в посока разширяване на текущите им бази, релокация и консолидация в по-големи логистични бази с възможности за разрастване в бъдеще в столицата, както и изграждане на нови дистрибуционни центрове“, заяви пред BGlobal Даниела Бойчева, мениджър „Индустриални площи“ в консултантската компания Colliers. 

Фактори за развитие

Първата вълна от пандемията създаде предпоставки това развитие да се ускори при компаниите, обслужващи търговските вериги. След регистрирания двуцифрен ръст на онлайн търговията спрямо предишната година не закъсня и търсенето на по-големи бази в близост до града от страна на куриерските компании. Търсенето на индустриални имоти през втората половина на 2020 г. е инициирано най-вече от логистични компании (42%), онлайн търговци (32%), мебели и стоки за дома (10%), фармация (8%) и производство (7%). А предлагането, според  Colliers, расте плавно, като в края на 2020 г. се увеличава с малко над 2% в сравнение с 2019-а и достига 1 125 500 кв. м в София. 

Според Бойчева пандемията е създала неоправданото очакване сред част от големите ползватели, че цените на земите ще паднат и ще е по-адекватно да си купят терен и построят необходимите им складове. Но цените на земи в регулация, подходящи за строителство на логистични бази, продължават да растат в резултат на привличането на нови инвеститори в сферата и оформянето на нови логистични клъстери в София.

Жоро Ангелов, мениджър „Индустриални площи и развитие на парцели“ в Cushman & Wakefield Forton, е на мнение, че заради всички негативни и позитивни фактори пазарът на практика се е балансирал. „Едни компании намаляват, а други увеличават използваните площи, което води до балансирано съвкупно търсене и стабилност на индустриалния сегмент в бизнес недвижимите имоти. Предлагането на индустриални площи се увеличава с новоизграждащите се в момента проекти за отдаване под наем“, обяснява той. Въпреки че нарастващото предлагане е довело до леко увеличаване на свободните площи в края на 2020 г., делът им остава в здравословните нива за пазара – под 5%, със слаба перспектива за по-нататъшен ръст.

София – център на сегмента

Всичко това са признаци за зрялост на този сегмент от пазара, но тя се отнася предимно за София и с малки изключения за района на Пловдив. През столицата минават три действащи европейски транспортни коридора, свързани с подходящата инфраструктура, което естествено насочва инвестициите в този регион. Проектите на етап строеж в момента, заедно с планираните да започнат строителство в рамките на тази година, независимо дали с цел отдаване под наем, или за собствено ползване, са за малко над 320 000 кв. м, над 200 000 от които се очаква да бъдат завършени в рамките на тази година, по данни на Colliers. 

„Започва оформяне на клъстери в зони, в които до момента предлагането на логистични площи е било недостатъчно. Такъв пример е зоната между Ботевградско шосе, Челопешко шосе и Околовръстен път, подходяща за градска логистика. На запад предлагане на висок клас площи има в Индустриална зона Божурище, която е подходяща за компаниите в производствения сектор, вече позиционирани в зоната, както и за логистици, търсещи бърз изход на запад от страната“, обяснява Даниела Бойчева. 

Възвръщаемостта на инвестициите в складови и логистични имоти около столицата е доста прилична – 9,25% по информация на Colliers и 8 – 8,25% според данните на Cushman & Wakefield Forton. Средните наеми за клас А складови площи, с добра локация и изградена инфраструктура, запазват нивата си между 4,7 – 5,2 евро на кв. м за месец. Клас В също остават при средни стойности от 2,7 евро на кв. м месечно. Данните сочат, че общият обем на модерни складови и логистични площи в София вече достига 1,4 млн. кв. м, от които около ¼ са за отдаване под наем.

Но всичко това се отнася за добре структурирания софийски пазар, докато в страната нещата не изглеждат по същия начин. Според основателя на онлайн платформата за продажби и наеми на индустриални имоти bgsklad.bg Иван Митев, докато наемните нива действително са се запазили, то при покупко-продажбите се наблюдава намаление на цените с 15 – 20 % в страната, при по-голям обем сделки в сравнение с 2019 г. „Собствениците на имотите намаляват цените засега постепенно, с плахи стъпки, като се притесняват да не ги обезценят повече, отколкото е необходимо. В повечето случаи реалните сделки се сключват на нива под очакванията на продавачите“, казва Митев. Даниела Бойчева допълва, че често в страната търсенето и предлагането не могат да се срещнат. И обяснява следния парадокс – когато по-големи логистични и търговски компании търсят площи в градове като Пловдив, Варна, Бургас, предлагането не може да отговори от гледна точка на срокове на изпълнение и разнообразие на локации. Според нея това е така, защото мнозинството от инвеститорите търсят да сключат договор със сигурен наемател и да строят по поръчка, което отнема година и половина и повече, а потенциалните наематели търсят гъвкавост.

Оптимистична теория

Според всички анализатори предпоставките за положително развитие на пазара на индустриални имоти са налице както краткосрочно, така и в дългосрочен план. На първо място, се очаква увеличаване на търсенето в сегмента на индустриалните площи от производствени компании, които ще установят бизнес операции в страната. „Има повече запитвания за складови площи от фармацевтични компании, дистрибутори и търговски компании на медицински консумативи. Предвиждаме и позитивна тенденция в бизнеса с договорната логистика (3PL), при която логистичните оператори ще спечелят поръчки на регионално ниво и ще усвояват площи в страната“, мотивира се Жоро Ангелов от Cushman & Wakefield Forton. През 2021 г. ще продължи ковид-ефектът върху бизнес моделите на търговските компании и потенциала им да развият алтернативни канали за търговия като онлайн продажбите, и респективно ефектът върху техните логистични нужди, аутсорсинг към специализирани логистични оператори, търсене на хладилни площи, смята Даниела Бойчева от Colliers. Тя допълва и че се регистрира повишен интерес към покупка на земя и строителство на собствени площи от местни търговски компании, търсещи консолидация на складовите си пространства. Към всичко това Иван Митев добавя, че е възможно част от инвеститорите в офис площи и жилищни сгради да се преориентират към индустриални имоти заради добрата възвръщаемост. 

Причината за дългосрочен оптимизъм се крие в намерението на държавата да финансира индустриални зони с 416 млн. лв. от европейския План за възстановяване и устойчивост. Пари по инструмента ще могат да се ползват за подобряване на условията в съществуващи паркове, независимо дали са частни, или държавни, както за изграждането на четири нови зони. Къде точно ще бъдат разположени, ще се изясни в средата на тази година, но желанието на правителството е те да бъдат в различни райони в страната, за да се преодолеят изоставанията на регионите. Почти сигурно е, че две от тях ще бъдат във Варна и Бургас. 

А действаща индустриална зона е като магнит, показват примерите в София и Тракия икономическа зона край Пловдив. „Когато имате работещ парк, той постепенно се разраства, идват нови инвеститори, изграждат се производствени предприятия, привличат се доставчици. Но е важно да се разбере, че тази формула работи при функциониращи европейски транспортни коридори, какъвто е случаят със столицата и Пловдив“, обяснява Добромир Ганев, председател на Национално сдружение „Недвижими имоти“. Липсата на транспортна инфраструктура е и причината за това секторът на индустриалните имоти да не е добре развит в Бургас и Варна въпреки наличието на пристанища там. Тъй като магистрала „Хемус“ се довършва приоритетно през последните години, а усилено се заговори за изграждане на АМ „Черно море“, може в близките години да се очаква по-благоприятна среда. 

„Новото нормално“ в международната търговия се изразява в стремеж към скъсяване на веригите на доставка и намаляване на зависимостта от отдалечени дестинации, когато става въпрос за подизпълнители. Това означава, че за България се отваря ниша, но трябва да се знае, че тя ще бъде в конкуренция за запълването й с останалите страни от Централна и Източна Европа. Затова, освен инфраструктурата и подходящата данъчна среда, се изисква и воля и последователност при привличането на инвестиции.