Кога е изгодно да рефинансираме ипотеката

През последните 2-3 години лихвите по ипотечните заеми достигнаха рекордно ниски равнища, а банките се надпреварват да рекламират изгодни продукти. Това е добре както за бъдещи, така и за настоящи кредитополучатели. Ако сте закупили жилище преди ерата на ниските лихви, също може да се възползвате от благоприятната пазарна конюнктура. Рефинансирането на жилищен кредит изглежда по-лесно от всякога, но има неща, които трябва да знаете.

Лихвата си е лихва, но не е единственият компонент, който формира цената на ресурса, който финансовата институция ви предлага. Първото, което трябва да прегледате, е какви допълнителни такси събира банката. Всяко плащане, което се добавя като процент от главницата, тежи и ще тежи през целия период на договора. Не трябва да се забравя и застраховката „Живот“ в полза на банката, която съпътства целия период на договора. Тъй като ипотечните кредити по правило са дългосрочна сделка, най-важният принцип е, че колкото повече време остава до изплащане на един заем, толкова по-изгодно може да е неговото рефинансиране. Представете си, че имате ипотека, по която плащате 600 лева месечно, лихвата е 5% годишно и ви остават 20 000 лева, които трябва да погасите в оставащите четири години. При това положение излиза, че всеки месец около 82 лева от вноската ви отиват за лихви. Ако от някоя банка ви предложат лихвата да стане 3 процента годишно, това ще ви спести по 30 лева от лихви всеки месец, а за оставащите четири години спестеното ще се равнява на 1440 лева. Икономията е очевидна, но ако трябва да платите нотариалните такси по новата ипотека, които са фиксирани спрямо стойността на имота, ще трябва да платите около 2000 лева. В този случай прехвърлянето от една банка към друга няма да е изгодно, и дори ще платите повече въпреки по-ниската лихва. Не така стоят обаче нещата, ако до пълното погасяване на заема остават повече от 6 години. Някои банкери изчисляват, че по принцип смяната на една банка с друга си заслужава при разлика от 1,5 процентни пункта в лихвата между старата и новата. Не бива да се забравя, че рефинансирането представлява приключването на един ипотечен договор и сключването на нов, с всички присъщи такси за разглеждане, оценка на имот, за отписване на ипотека, вписване на нова и т.н. Някои от тях може да се поемат от новата банка, но това не е сигурно.

Вътрешна сделка

Всичко това прави много по-изгоден варианта да предоговорите по-добри условия с настоящата си банка. Тя винаги ще се стреми да изкара възможно най-много от вас, но и не желае ви изпусне като клиент. Самият страх да не ви загуби, при засилената конкуренция, ще е мотив да ви предложи по-изгоден план. Ако има обща пазарна тенденция банките да свиват маржовете си, по-ниска лихва може да се постигне дори и ако цената на ресурса, който банката преотдава, не се е понижила. Нещо повече – банката, с която вече сте в отношения, няма да прави нова оценка на вашата кредитоспособност, както и няма да ви начисли всички такси, които са присъщи на новоотпуснат заем. Тя ще ви начисли такса за промяна на условията, която достига до 1% от остатъка на главницата. Ако се върнем на горния пример, това би означавало 200 лв.

А при повишаващи се лихви

Не толкова прости изглеждат нещата, когато е налице всеобщо покачване на лихвите. Такава тенденция най-често се следва от всички банки едновременно и тя отразява поскъпване на ресурса, с който самите институции оперират. В този момент единствена възможност за по-добри условия би имало, ако банките имат еднакъв базов лихвен процент, върху който начисляват своята надбавка, но самата надбавка варира сериозно.

Оптимизирането на административните разходи е едно от отношенията, в които редица финансови институции влагат сериозни средства, и е напълно възможно в следващите няколко години да видим как няколко банки избират EURIBOR като базова лихва, но надбавките им се различават с повече от процентен пункт. В такъв случай отново може да изникне изгодна възможност за рефинансиране. И макар всеки случай да е уникален сам по себе си, винаги си струва да следите състоянието на пазара, защото не се знае кога ще изскочи подходящата възможност.

Текстът е публикуван в брой 9/2017 г. на списание "Икономист", който може да намерите в разпространителската мрежа в цялата страна. Вижте какво още може да прочетете в него.