БАРИЕРИ: Разпокъсаността на земеделските парцели и липсата на напоителни съоръжения са сред основните спънки за активен пазар на земя
Галопиращите цени на пазара на земеделска земя у нас през последните 10 години вече са в далеч по-здрави юзди. Моторът на ръста на продажните цени на нивите и на арендата – евросубсидиите, вече влизат в изцяло нова роля на задържаща спирачка, тъй като за разлика от времето от 2007 г. до 2016 г., когато се повишаваха всяка година, те вече достигнаха своя максимум. Ако във времето от 2010 до 2017 г. официалната статистика показва, че средната цена на нивите у нас е поскъпнала с 212,5%, а само за 2017 г. с 15 на сто, то във времето след 2020 г., браншът очаква укротяване на ръста с по 3-5% на година. Любопитна тенденция е, че в момента чужденци, инвестирали в българските ниви преди 10 години, разпродават земите си, доволни от повишилите се в пъти цени, гарантиращи богата възвръщаемост на инвестициите им.
Само за 2017 година средната цена на нивите в страната е нараснала с близо 15 на сто до 872 лева за декар, като за първи път, и то в житницата на България – Добрич, средната цена е прескочила психологическата граница от 2000 лв., като най-скъпата сделка е сключена на 2032 лв. за декар. Това поне показват официалните данни на Националния статистически институт (НСИ), въпреки че на пазара се случват сделки на много по-висока стойност, за комасирани парцели. Но и само официалната информация показва, че за година ръстът е бил 27%, защото максималната цена през 2016 г. е била 1602 лв. Според представители на сектора обаче сделките за малки парцели в Добруджа продължават да се сключват на 1600 – 1800 лв. за декар. “Цени над 2000 лева за декар могат и се получават само за комасирани парцели от над 100 дка. Такива масиви в Добрич се продават и по 2500 лв. за декар”, коментира пред “Икономист” председателят на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи (БАСЗЗ) Стайко Стайков. Не така обаче смятат от Съюза на кооперациите в България. “2000 лв. цена за декар в Добрич отдавна е прехвърлена, просто на хартия се отчитат по-ниски стойности. Продажна цена в тези граници се дава и за по-малки парцели земя особено ако те са до едър блок на земеделец и са му необходими, за да разшири и оедри стопанството си”, коментира пред “Икономист” Явор Гечев, шеф на Съюза.
Любопитни са големите разлики в продажните цени на нивите в самия Североизточен район. Ако в Добричка област говорим за 2000 лв. и нагоре за декар, то в съседна Силистра реалните продажни цени на пазара се случват между 1300 – 1500 лв. за декар, според бранша. По данни на НСИ обаче средната цена е 620 лв. за декар. Главната причина е, че там трудно се намират уедрени масиви земя.
Северозападът не е евтин
Може да е смятан за най-изоставащия регион в страната, но Северозападна България не е мястото с най-евтина земеделска земя. Най-ниските стойности са измерени на юг. По данни на БАСЗЗ най-евтините ниви са в района на Югоизточна България – Хасково, Странджа, Сакар, Родопите, като сделки се сключват в широки граници от 300 до 700 лв. за декар. Най-ниските цени от 300 до 500 лв. за декар са отчетени в Кърджали.
“Климатът много повлия на тази тенденция, защото се наблюдава трайно засушаване в региона. Допълнителна причина е начупеният релеф, който не спомага за лесното обработване, а добивите са по-ниски. Ако средно за Южна България големината на парцела е 5 дка, то в тези райони уедреният парцел е не повече от 2 дка”, добави още Стайков. В същото време във Видин сделките за ниви по информация на бизнеса се сключват на цени от поне 800 лв., а по данни на НСИ – 1200 лв. Експертите са убедени, че целта на тези продажби в Северозапада е земеделие, а не социално преживяване чрез продажба на земя. В първите години след влизането на България в ЕС масово бедните хора от района (особено в община Бойница) разпродаваха нивите си дори за под 100 лв. на декар, за да платят текущите си разходи. “В района на Видин има повече валежи, оттам добивите са повече, отглежда се и една ключова за животновъдството култура - царевицата, която я няма в Югоизточна България. Наред с това там има и повече играчи на пазара, което вече е причина за достигане на границата от 1000 лв. за декар”, смята Стайко Стайков. Наблюденията му бяха потвърдени и от Асоциацията на зърнопроизводителите в България. По данни на НСИ обаче най-евтини са нивите в Перник - 95 лв./дка.
Италианци и французи доволни разпродават
Напук на страховете на управляващи и част от фермерите в България, че чужденци ще изкупят нивите в България, оказа се, че в момента се наблюдава точно противоположната тенденция. “Наблюдаваме доста чужденци, които в момента разпродават земя. Причината е, че те смятат, че са постигнали максималната възвръщаемост за своята инвестиция. През 2007 г. са купили нивите за около 100 – 200 лв. за декар, а сега ги препродават за над 1000 лв. Наред с това няма индикации и за навлизане на нов голям стратегически инвеститор в българското земеделие, заради който да си струва да се забави разпродаването на земя”, коментира Стайков. Той добави, че български членове на асоциацията наскоро са купили земя от италианци, французи и дори белгийци. Продажбите им са фиксирани в района на Пловдив и Плевен. Друг “препъникамък” пред интереса на чужденците към българската земя е разпокъсаността на нивите. Чужденци, посещавали БАСЗЗ с цел покупка на земя, търсят комасирани парцели от 10 000 – 20 000 дка, с каквито българското земеделие не разполага. Друга спирачка е липсата на изградено поливно земеделие в България. Едва до една трета за нивите в страната е осигурено напояване.
Браншът настоява за поземлен кодекс
За да се развива ефективно пазарът на земеделска земя у нас, браншовите организации в земеделието са категорични, че е крайно време да се изработи поземлен кодекс, който да разреши спорни въпроси като наемането на земя и принципите за уедряването на масивите. „В момента арендаторът, дори и да не плаща рента, собственикът на земята много трудно може да развали договора с него. Трябва да се водят дела, които продължават с години и докато текат, земята отново се ползва неправомерно и дори собственикът да иска, не може да я продаде на друг”, посочи Стайко Стайков. Той добави още, че в България има договори за наем на земя, сключени за 99 години, при които дори е спорно дали са подписани реално от собственика.
Именно договорите за наем разпалиха страстите в последния месец. Ябълката на раздора бяха поправки на омбудсмана Мая Манолова в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, станали факт в началото на май т.г. Те изискват всички дългосрочни и едногодишни договори за наем на земя да минат през заверка пред нотариус, пред който собствениците да потвърдят подписите си, а също и че са запознати със съдържанието на договора. Целта бе да се елиминират измами с наети земи, а и да се обезсилят договори, при които баби по селата многократно са разказвали пред медиите, че са се подписали на “бял лист хартия“. Депутатите приеха поправките само месец преди крайния срок за кандидатстване за евросубсидии, а след това осъзнаха, че проверката на договорите няма как да стане за толкова кратко време. Именно затова само преди дни тези поправки бяха отменени. Големият въпрос обаче е защо се отмениха изцяло проверките, а не се отложиха за след кандидатстването за европарите. Един от най-големите зеленчукопроизводители на България коментира пред “Икономист”, че за пореден път е победило лобито на едрите земевладелци, при които има доста спорни казуси при ползването на земята.
От Асоциацията на зърнопроизводителите добавиха, че и въведеното в българско законодателство по времето на кабинета “Орешарски” изискване чужденците да са живели поне 5 години в България, за да могат да купят земя, също е попречило за допълнително навлизане на пазара. Според зърнопроизводителите част от чужденците продават земя и заради изтеклите публични информации, че българското правителство ще допусне граждани от други страни на ЕС да купуват ниви, но само ако покриват изискванията на първокласни инвеститори, т.е. задължително да се ангажират с десетки милиони инвестиции в България и задължително да наемат българи в стопанството си. Преди два месеца подобна визия разви икономическият министър Емил Караниколов. Явор Гечев от Съюза също отчита продажбата на земя от чужденци в момента, но не смята, че е масово явление, а по-скоро моментна тенденция.
Морковът стана тояга
В едно различните прослойки в земеделието са единни – бумът в цената на българските ниви дойде заради европейските субсидии за земя, които се изплащат у нас от 2007 г. В началото те стартираха от 11 лв. за декар, а с националното доплащане станаха 14 лв. Сега в масовия случай прескачат 30 лв., а нерядко стигат и до 40 лв. за декар, ако са съблюдавани екологични изисквания. До 2016 г. директните субсидии за България растяха с всяка година с цел изравняване на средното ниво за ЕС. В резултат на техния ръст и на субсидиите за обновяване на техниката по Програмите за развитие на селските райони от 2010 до 2017 г. средният ръст в цената на нивите в Североизточна България е 283.8 на сто, показват данните на НСИ (виж таблицата). Като цяло за страната покачването в този период е 212,5% до средна цена от 872 лева за декар през 2017 година. От Националната асоциация на зърнопроизводителите, както и от БАСЗЗ смятат, че през следващия програмен период на ЕС в България вече няма да се наблюдават двуцифрени годишни ръстове в цените на нивите. Възходящото движение вероятно ще продължи, но то ще се нормализира плавно, в порядъка от 3 – 5 на сто на година. Причината е намаленото субсидиране от ЕС след излизането от общността на Великобритания. Отделно от това ЕК драстично сваля тавана и през новия период ще позволява фермер да получава до 100 000 евро субсидии на година вместо досегашните до 300 000 евро. Бонус субсидии ще получават само дребните фермери, а не както досега и големите, но само за първите 300 дка от стопанството им. Така че на практика субсидиите занапред по-скоро от морков се превръщат в тояга за сектора. Явор Гечев от Съюза на кооперациите коментира, че българското селско стопанство, а оттам и пазарът на земя, ще е в по-слаба конкурентна позиция, ако продължи практиката старите страни членки неограничено да защитават земеделието си с държавни помощи от собствените си бюджети и така реално да повишават в пъти подпомагането на бранша.
Рентата – от натура в кеш
Влизането на България в ЕС промени коренно и изплащането на рента от наетите ниви. Докато в първите години за наема на земя масово се плащаше в натура с шишета олио, слънчоглед или зърно, то сега в 95% от случаите собственикът на земята сам решава как да му се плати земята, обобщиха представителите на бранша. От Съюза на кооперациите дори бяха категорични, че натурата е силно ограничена и е предпочитана само от собственици на животновъдни стопанства. За 10 години най-много рентата е поскъпнала в южния централен район, от 13 до 31 лева за декар за година. Най-малък е ръстът в Добрич, но и там цените стоят принципно високи. През 2010 г. декар се отдавал за 61 лв., а сега е с 42,6 на сто по-скъп, до 87 лева.
Текстът е публикуван в брой 27/2018 г. на списание "Икономист", който може да купите в разпространителската мрежа. Вижте какво още може да прочетете в броя.
