Мол за €1

Моловете и големите офис центрове станаха един от символите на съвременната търговия на дребно и на бумтящите сектори на високите технологии, телекомуникациите и аутсорсинга. Но съвременните търговски центрове и лъскавите билдинги на офис сградите са и проектите, които осигуряват най-голяма доходност от инвестициите в недвижими имоти.

Какви са приходите на най-големите обекти, колко печелят или губят от дейността си през миналата година? Техните финансови отчети са налице в Търговския регистър и класация на „Икономист“ подрежда 20-те най-големи компании, чиято основна дейност е инвестиции в недвижими имоти.
Естествено, моловете представляват най-голямата група от компании като приходи и това не е случайно – наемните нива на търговските площи там са най-високи, а и през последната година се повишават. Увеличаването на заетата площ и пренареждане на наемателите също допринасят за по-добри резултати.

Според статистиката през 2018 г. приходите на 20-те най-големи компании от сектора достигат до внушителните 723,4 млн. лв., което в сравнение с предходната година е ръст с 52%. при съвкупната печалба резултатът е още по-впечатляващ – 305,6 млн. лв. срещу 28 млн. лв. за 2017 г. Сериозните ръстове обаче са свързани основно с една мегасделка, и по-точно отчитането й чрез сложна счетоводна операция. Става дума за поредната продажба на столичния мол „България“, който е пример за многоликия и рисков бизнес на инвестициите в недвижими имоти, в които губещи могат да бъдат много страни по веригата, а в същото време обектът да работи и в него да се влага все повече.

В отчета на дружеството собственик „Мъркюри“ е посочена печалба от продажбата на предприятието в размер на 134,6 млн. лв., но на практика молът е продаден условно за €1 на правоприемника „Бул. България 69“, който е свързано лице с „Мъркюри“. В резултат от бизнес комбинация неговите активи и пасиви се отписват, а стойността на прехвърлените нетни активи (минус 134,6 млн. лв.) е вписана като печалба за продавача. Тази бизнес комбинация е направена при отсъствие на конкретен международен стандарт за счетоводно отчитане, като при избора на подходяща счетоводна политика „дружеството взема предвид същността на сделките, както и нуждите на ключовите потребители на финансовия отчет“. Така то е отчело бизнес комбинацията със свързано лице по същия начин, както и ако е с несвързани лица. Още 58,5 млн. лв. приходи идват от предоговаряне на кредита с основната финансираща институция, която е отписала тези средства от заема, който не е погасяван в срок. Но въпреки гигантската печалба от 177,8 млн. лв. „Мъркюри“ не плаща данък печалба, защото чрез различни данъчни ефекти успява да намали дължащия налог от 17,8 млн. лв. до само 4 хил. лв., които приспада от загуби от предходни години.

Без значима промяна
При останалите големи български молове няма изненади. Увеличеното вътрешно потребление в страната през миналата година е увеличило и приходите на повечето търговски центрове, но печалбата им е свързана основно с движението в цените на недвижимите имоти.

Най-големият от тях – столичният „Парадайс център“ продължава да декларира впечатляващи резултати, като приходите му от наем се увеличават с 11%, достигайки 35,6 млн. лева. Неговата печалба нараства до 18,4 млн. лв. благодарение на приходи от 12,14 млн. лв. вследствие на промяна в справедливата стойност на инвестиционния имот – показател, свързан с увеличението на цените на имотите.

Столичният мол „Сердика“ се нарежда на второ място по приходи, като през последната година също успява да излезе на печалба. При собственика на „Дъ Мол“ – „АП Ритейл 1“, приходите от наем се увеличават с 2,2% до 25,2 млн. лева. Най-старият български мол – „Мол ъф София“, намалява приходите си, но увеличава печалбата си благодарение на по-ниски с 4 млн. лв. разходи за амортизация.

Добри новини има и за последния столичен мол – разположения в съседство с ИКЕА „София Ринг мол“. Заетостта се увеличава от 89,1% на 90,1% (600 кв. м), като допълнителни 3538 кв.м са преотдадени на търговци на дребно, които се считат за по-подходящи за бранда на мола и за по-стабилни финансово, заменяйки търговци с по-слаби резултати. Загубата на обекта намалява от 9,3 млн. лв. на 5 млн. лв. главно заради увеличението на приходите от наем с 10% и съкращаването на финансовите разходи с 28%. Среднодневните посетители на мола през м.г. са били 19 332 човека, показва статистиката.

Търговските центрове в морските столици също отбелязват добра година. При „Оркид Мулти комплекс“ („Гранд мол Варна“) под наем е отдадена над 93% от търговската площ при 90% през 2017 г.

Среднодневният брой на посетителите е 22 140 души, като бележи ръст от 4% спрямо 2017 г. Спадът в печалбата се дължи на ръст на разходите по отписани стимули за наемателите поради прекратяване на договори и отчетени обезценки на вземания в резултат на прилагането на нов модел на изчисляване на очаквани кредитни загуби съгласно изискванията на МСФО 9.

„Галерия Бургас“ реализира печалба в размер на 11,6 млн. лв. основно в резултат на ефективността на дейността и повишаване на справедливата пазарна стойност на инвестиционния имот с 8,3 млн. лева.
При „Мол Пловдив“ приходите от наеми и услуги нарастват с 5% до 11,8 млн. лв., но основната част от печалбата е свързана с възстановена обезценка на недвижими имоти в размер на 7,173 млн. лева.

Успешни продажби
Като се изключи казусът със свръхприходите на „Мъркюри“ за 2018 г., най-високи приходи от инвеститорите в недвижими имоти отчита свързаното с „Булгартабак холдинг“ дружество „Сф-БТ“, което е собственик на имота на бул. „Цар Борис Трети“ №134, върху който беше разположена цигарената фабрика „София БТ“. Там е предвидено да изникне комплекс от 8 високи сгради – жилища и офиси, но проектът още не е стартирал. Приходите през 2018 г. са от продажба на дълготрайни активи, в случая – недостроената сграда на bTV край столичното Околовръстно шосе.

Другият голям инвеститор в недвижими имоти е дружеството „Имо пропърти инвестмънтс“, в което краен собственик е гръцката банка „Юробанк“, собственик на Пощенска банка. То притежава портфейл от имоти, получени като обезщетение по кредити, отпуснати от банката. Резултатите му не са добри – след обезценка на недвижими имоти за 41 млн. лв. то излиза на загуба с 32 млн. лева.
Търговците
Приходите на 15-те най-големи базирани в моловете търговци се увеличават със 7% през 2018 г., като достигат до 622 млн. лв., показват изчисления на „Икономист“ (виж табл. 2). Най-големи приходи по традиция отчита шведската верига за облекло и аксесоари H&M, но „Зара България“ има доста по-висок марж на печалба от нея.
Само две от включените в класацията дружества са на загуба – местният представител на Benetton и спортната верига „Интерспорт“.
За сметка на това продажбата на козметика се оказва най-печелившият бизнес, като веригата „Дъглас/“Бюти Зоун“ е с нетен марж на печалба 14,2%, който е повече от двойно по-висок, отколкото средните за сектора 6,3 на сто.
Свързаният с „Винпром Пещера“ инвеститор в недвижими имоти „Галакси инвестмънт груп“ отбелязва ръст на приходите си до 35 млн. лева. В неговия портфейл са хотелският мегакомплекс „Барсело Роял бийч“ в Слънчев бряг, както и пловдивският „Роял сити“. Пазарът на морски ваканционни имоти, движен основно от руснаци и украинци, е увеличил сериозно приходите на компанията „Форт Нокс“, която строи жилища в района на Слънчев бряг и Свети Влас. Друг обект на „Форт Нокс“ – офис центърът „Капитал Форт“, разположен в едноименната най-висока сграда в София и в България (126 м), също има ръст на приходи и печалба.

Най-големият офис център в България – разположеният на бул. „Цариградско шосе“ Европейски търговски център, отчита почти пълна заетост на площите си, запазвайки нивата на приходи и печалба от 2017 г. Но от предходни години е натрупал загуба в размер на над 28 млн. лева.


Текстът е публикуван в брой 33/2019 г. на списание "Икономист" 23 август, който може да закупите в разпространителската мрежа в страната. Вижте какво още може да прочетете в броя