Кога фиксираната лихва е изгодна

„Избери живота, избери професия, избери кариера, дентална застраховка и ипотека с фиксирана лихва.“ Всеки фен на „Трейнспотинг“ помни интрото на Рентън, дори и ако не е възприел тази философия за финансовото планиране. Е, оказа се, че след кредитен бум и финансова криза българският кредитен пазар навлезе в една по-зряла фаза, когато на очакванията за покачване на лихвите клиентите имат възможност да поискат от банката си да фиксира лихвата по заемите им, били те потребителски или ипотечни. Кога обаче такава стъпка излиза изгодно?

Фиксирането на лихвата е алтернатива на популярния в момента механизъм тя да се определя от базов лихвен процент (най-често индекс) и индивидуална надбавка, според рисковия профил на самия клиент. Фиксираната лихва също включва индивидуалния риск по отношение на кредитоискателя, но и включва очакванията за цената, на която банката ще набавя ресурса, който преотдава.

Предимствата на фиксираната лихва, която остава непроменена за част или целия срок на кредита, са, че тя носи сигурност, спокойствие и предвидимост на месечните разходи. Месечната вноска остава непроменена независимо от движението на пазарните индекси.

При потребителските кредити, които са по-краткосрочни, банките предлагат фиксирана лихва за срок до 7 години, докато при по-дългосрочните ипотечни кредити практиката показва, че лихвата обичайно може да бъде фиксирана само до първоначалните 5 години от срока. Едно от малкото изключения е Societe Generale Експресбанк, която предлага жилищен кредит с фиксиран лихвен процент за първите 10 години в размер на 5,25%.

Ако в този период лихвите се покачат значително, клиентът печели, защото няма да се окаже в ситуация погасителните вноски да станат непосилни. Трябва да се знае, че в момента, когато фиксираната лихва се договаря, банката залага равнище, което е по-високо от текущите лихви, за да бъде сигурна и тя, че няма да загуби, ако в един момент ресурсът, който привлича, поскъпне. Затова и по правило фиксираната е по-висока от плаващата лихва. Накратко - „банката никога не губи“, защото тя ще се погрижи кредитният договор да ѝ гарантира печалба и в двата случая. Въпросът е потребителят да направи своята сметка точно, така че и той да не загуби.

Ако сте добър клиент на банката, първоначалният срок с фиксирана лихва може да се продължи. Например имате твърда лихва за период от пет години по ипотечен заем със срок на погасяване 20 години. Съгласно договора за кредит на шестата година започвате да плащате лихва по общите условия на банката, но може отново да поискате договаряне на специфична лихва. Шансовете за успех зависят от пазарната конюнктура тогава и кредитното ви досие

В момента повечето банки очакват лихвите да започнат да растат през 2018 година. Други допускат този процес да започне чак през 2020 година. И в двата случая обаче не се очаква ресурсът на финансовите институции да поскъпне значително. За крайния клиент това означава, ако търси фиксирана лихва, тя не трябва да е значително по-висока спрямо вариант, при който оскъпяването на заема е плаващо. Не за друго, а защото прогнозите за периода, който лихвата може да се фиксира, са тя да остане относително ниска.

Проучване на „Икономист“ показа, че фиксираните лихви са рядкост по отпусканите ипотечни кредити и по-често се наблюдават при потребителските заеми.

„В момента няма много оферти, защото банките трябва да фиксират лихвата си на по-високи нива, а хората дори и при сегашните ниски равнища не са склонни да вземат кредити. Ако банките искат да стимулират кредитирането, както говорят, не виждам как това ще стане това с оферти за фиксирани лихви над тези, които пазарът предлага в момента. Може би такова действие ще има логика след 2019 година, когато най-вероятно ще имаме по-затегнати лихвени условия“, коментира Иван Стойков, главен анализатор във финансовия портал „Моите пари“.

Според него е възможна ситуация, при която пазарните лихвени индекси се повишават, и въпреки това банките избират да свият собствените си маржове, вместо да повишат лихвите по вече отпуснатите заеми.

Една от банките, които в момента лансират програма по предлагане на заеми с фиксирани лихви, е Райфайзенбанк, като нейната най-ниска оферта (тоест достъпна за най-желаните клиенти) за фиксирана лихва при потребителските кредити е 4,65%. Тя важи за срок от четири години и заеми с размер над 25 000 лева. При ипотечните кредити лихвите са доста динамични и варират в зависимост от профила на клиента, обезпечението и срока на кредита. Все пак фиксирането е възможно за първите пет години в диапазона между 3,5% и 4,15%, обясняват от банката. Тези лихвени равнища са значително по-ниски от най-изгодните предложения преди възникването на кризата и показват както оценка към добрите клиенти, така и очакване ресурсът на банките да остане относително евтин в предвидения период. За да можете да прогнозирате кога ще ви е изгодно да фиксирате лихвата, трябва да знаете кога общите нива ще започнат да се покачват. А това зависи само и единствено от външни фактори. Вече наблюдаваме покачване на лихвите от Федералния резерв на САЩ и е логично и Европейската централна банка да последва тази тенденция, обясняват от Райфайзенбанк. Въпросът е кога и с какви темпове.

Рисковете

Ако искате да сте с твърда лихва, трябва да прецените много добре кога според вас тази обстановка ще се промени. Ако се доверите на анализаторите, които прогнозират, че общите лихвени равнища няма да се покачват съществено в следващите пет години, е добре да не прибягвате до фиксирана лихва, защото ще платите повече. Другият вариант е да се спрете на едно от малкото предложения за фиксиране за 10-годишен период и да смятате, че във втората му петилетка конюнктурата ще доведе до повишение на общата лихва. В този случай ще имате изгода и ще платите по-малко. Обмисляйте добре и не се фокусирайте върху правилото, че банката винаги печели, а направете така, че вие да не загубите.

Текстът е публикуван в новия брой на "Икономист" от 2 юни, който може да купите в разпространителската мрежа в страната. Вижте какво още може да прочетете в броя.