Ритейл парковете: Двигатели на новата вълна на пазарен растеж

Българският ритейл пазар продължава да се движи от стабилно потребителско търсене, активна експанзия на ритейл парковете и все по-ясно изразен стремеж към ефективност, достъпност и удобство. Пазарните данни на CBRE показват, че през първите шест месеца на 2026 г. растежът се подкрепя основно от отворения тип формати, активността на утвърдените наематели и оптимизацията на съществуващите търговски центрове.

Ритейл парковете като основен двигател на новото предлагане

Отчетлива тенденция през първата половина на 2026 г. е водещата роля на ритейл парковете. Само през първите шест месеца на годината в регионални градове като Враца, Бургас и Казанлък бяха завършени близо 63 000 кв.м търговски площи, което представлява целия обем новоизградено предлагане на пазара. Сред най-значимите проекти са Holiday Park Vratsa с 25 000 кв.м отдаваема площ, Pirgos Retail Park в Бургас с около 20 000 кв.м и Retail Park Kazanlak с 9 700 кв.м, както и няколко по-малки проекта в страната. Към средата на годината в България функционират приблизително 70 ритейл парка с различен мащаб - от компактни схеми с ограничен брой наематели до големи комплекси с десетки търговски обекти.

Динамиката в сегмента потвърждава, че ритейл парковете вече са основен двигател на пазарния растеж. Тяхната привлекателност се основава на по-ниски разходи за изграждане и експлоатация, гъвкави търговски площи, добра автомобилна достъпност и възможност за привличане на ключови наематели, като същевременно осигуряват благоприятен баланс между наемни приходи и инвестиционна доходност.

Пазарът на търговски центрове остава стабилен

Търговските центрове засега запазват водещата си позиция при общия обем модерни търговски площи на пазара. Общо около 29 са моловете в цялата страна, 12 от които концентрирани в София, където общият обем площи е около 396 000 кв.м. Столицата остава най-развитият ритейл пазар в страната и една от водещите дестинации в региона, но новото предлагане при търговските центрове остава ограничено и силно селективно. Пазарната активност в този сегмент е концентрирана основно върху обновяване на търговските марки и концепции, препозициониране на обектите, модернизация и реконструкция на съществуващите площи, оптимизиране на състава на наемателите и промени в собствеността. Найдобре позиционираните търговски центрове продължават да поддържат високи нива на заетост, като делът на свободните площи в обектите от най-висок клас е около 2% или практически липсват незаети търговски площи. „Ритейл сегментът в България показва признаци, характерни за по-зрял пазар, при който конкурентното предимство вече не се формира чрез увеличаване на площите, а чрез по-добро пазарно позициониране, по-висока ефективност на съществуващите активи и способност за привличане на устойчив поток от посетители. Именно това наблюдаваме при най-добре позиционираните търговски центрове в страната“, коментира Ивана Максимович, Ръководител отдел „Пропърти мениджмънт и Търговски площи“ към CBRE за Югоизточна Европа.

Под наблюдение остават потентциалните нови проекти на пазара в контекста на очаквания Promenada Mall Plovdiv, чийто технически проект вече е готов и в момента е във фаза съгласуване с институциите. Планираният мол на NEPI Rockcastle, собственик и на софийските молове Serdica Center и Paradise Center, се смята, че ще бъде един от най-големите търговски комплекси в страната с около 62 000 кв.м. площ. Този проект е важен не толкова като сигнал за масово възраждане на строителството на търговски центрове, а като индикатор за новата логика в развитието на този тип проекти чрез по-малко на брой, но по-големи, по-комплексни и по-добре интегрирани в градската среда обекти.

Инвестиционният интерес се запазва

Инвестиционната активност на пазара се поддържа от интерес към утвърдени търговски активи. През първата половина на 2026 г. се осъществи продажбата на Galleria Burgas за 122 млн. евро на чуждестранен инвеститор. Това е ясен сигнал за тенденция, очертаваща по-активна, но и поселективна инвестиционна среда, в която капиталът се насочва предимно към обекти с възможност за обновяване и препозициониране, водеща пазарна позиция или потенциал да се утвърдят като нови регионални търговски дестинации извън София. През същия период беше реализирана и още една по-значима сделка с многофункционален комплекс, съчетаващ търговски и офис площи. Varna Towers, който разполага с 29 000 кв.м отдаваема търговска площ и 18 500 кв.м отдаваема офис площ, беше придобит от двама местни частни инвеститори, като за момента цената на сделката не се обявява публично. Тези сделки потвърждават, че инвеститорският интерес остава концентриран върху активи, при които съществува възможност за повишаване на стойността чрез активно управление, модернизация и подобряване на пазарното позициониране.

Следващият етап в развитието на търговските площи

Обемът на проектите в процес на реализация надхвърля 114 000 кв.м, като новото строителство е концентрирано в сегмента на ритейл парковете. Това е ясен знак, че инвеститорите продължават да виждат най-силен потенциал във формати, които съчетават добра достъпност, оперативна ефективност и по-бързи срокове за реализация. В София сред най-активните проекти са Holiday Park Vitosha, Estrea Park Hadzhi Dimitar, Estrea Park Nadezhda и Sofia Outlet Village. Holiday Park Vitosha се очаква да добави около 23 000 кв.м нови търговски площи. Estrea Park Hadzhi Dimitar ще предложи около 14 000 кв.м, Estrea Park Nadezhda около 13 200 кв.м. В етап на строителство е и Sofia Outlet Village, който проект ще добави още около 7 000 кв.м. площи към пазара. Това е първият открит аутлет център в България, който се очаква да отвори врати за поветители до края на 2026 г.

Наемните нива растат

Наемните нива на първокласните търговски площи продължават възходящия си тренд през първата половина на 2026 г., като ясно отразяват различното пазарно позициониране на основните търговски формати. Наемите на най- престижните търговски улици в София достигат около 60–65 евро/кв.м месечно. При ритейл парковете наемните нива се движат в диапазона 11–13 евро/кв.м месечно, което ги утвърждава като икономически ефективна алтернатива на търговските центрове и подкрепя привлекателността им за вериги, ориентирани към достъпни цени, както и за наематели с голям формат на магазините. Цените за наем в първокласните търговски центрове достигат до около 49 евро/кв.м месечно в найвисокия си диапазон, докато средните наемни нива се движат между 22 и 25 евро/кв.м месечно. Това потвърждава запазващото се търсене на качествени търговски пространства в утвърдени локации, които осигуряват висока посещаемост, добра видимост и устойчиви условия за развитие на търговците.