На фокус – ипотечните кредити

Бурният растеж на кредитирането у нас през последните години разтревожи регулаторите и през февруари Европейският съвет за системен риск (ЕССР) излезе с предупреждение към България. Страната бе посъветвана да вземе превантивни мерки срещу завихрянето на спирала между цените на жилищата и ипотечните кредити. 

Европейският съвет идентифицира средносрочни опасности в сектора на жилищните имоти. Основните уязвимости, установени от институцията, се отнасят до бързото нарастване на цените на жилищата и възможното надценяване на жилищните имоти, нивото и динамиката на задлъжнялостта на домакинствата, ръста на жилищните кредити и признаците на разхлабване на стандартите за кредитиране.

В предупреждението за България се посочва, че до средата на 2020 г. цените на жилищата в страната са се покачили умерено, около 3,5% на годишна база. Впоследствие, към средата на 2021 г., ръстът се ускорява до около 7% на годишна база. Оценки на БНБ показват, че цените на жилищата са леко надценени към края на 2020 г., пише съветът. В същото време годишният ръст на жилищните заеми се е увеличил значително през последните години.

Българската ситуация обаче има няколко стабилизиращи фактора, отчита съветът. Това са високото ниво на провизии на лошите кредити (48,1% спрямо 25,7% средно за ЕС); ниският обем задлъжнялост сред притежателите на жилища; добрата капитализация на българските банки.

И все пак много от отпуснатите заеми са с променливи лихви, което прави домакинствата уязвими на по-значими промени в нивата.

Въпреки че делът на ипотечните кредити в портфейлите на банките е ограничен, а нивото на задлъжнялостта на домакинствата в момента е ниско, благоприятните условия за ипотечно финансиране биха могли да създадат риск в средносрочен хоризонт от „спирала, развиваща се между цените на жилищата и ипотечните кредити“. Повишаващите се цени на жилищата означават, че стойността на обезпечението се увеличава, което е добре за кредитополучателите. От друга страна обаче, ръстът на предлагането на заеми може да окаже натиск за допълнително вдигане на цените на жилищата. „В средносрочен хоризонт подобна спирала може да доведе до балон при цените на жилищата, движен от кредитирането, и съответно – до прекомерно задлъжнели домакинства“, посочва Европейският съвет за системен риск.

Факт е, че още преди предупреждението на съвета БНБ беше вдигнала на два пъти антицикличния капиталов буфер, като в края на септември тази година бе обявено и трето предстоящо повишение – до 2%, в сила от четвъртото тримесечие на 2023 г. Аргументите на централната банка са, че рисковете за финансовото състояние на кредитополучателите не бива да се подценяват, а те произтичат от рисковете за бизнес активността, следствие от значителното нарастване на цените на енергоносителите, потенциални затруднения във веригите за доставки, индиректните ефекти от забавянето на икономическата активност на основни търговски партньори на България. 

Всичко това, в съчетание с бързото покачване на лихвите в глобален мащаб, може да засегне способността на кредитополучателите да обслужват своите задължения, предупреждава БНБ.

Текстът е част от тематичното приложение „Банков сектор“, което се разпространява с декемврийския брой на сп. „Бизнес глобал“. Приложението е подготвено от Цветелина Соколова.